El Universal 03-10-11

Beneficios a inquilinos están por encima de intereses del propietario
Inmuebles alquilados se venderán con descuento a inquilinos
Con apenas dos semanas de que el proyecto de la Ley de Arrendamientos fue introducido a la Asamblea Nacional, su contenido ha dado lugar a más incertidumbre que tranquilidad, dentro del sector inmobiliario.

La Asociación de Propietarios de Inmuebles Urbanos insiste en que el instrumento legal brinda "excesiva" protección a los inquilinos, en detrimento del derecho que tienen los propietarios de usar, disfrutar y disponer de sus bienes, como lo dice la Constitución.

Las inquietudes se basan principalmente en que la preferencia arrendaticia siempre la tendrá el inquilino, independientemente de que el propietario le solicite la desocupación del inmueble una vez finalizado el contrato. La única forma de disponer del inmueble es que el arrendatario exprese ante la Superintendencia, un mes antes del vencimiento, que no desea disfrutar de este derecho.

Cuando el propietario desee desocupar el inmueble tendrá que acudir a la Superintendencia para exponer los motivos e iniciar el procedimiento.

Según la ley, el contrato es obligatorio con un lapso mínimo de tres años. No se contempla la figura del traspaso si no está de acuerdo el propietario.

Al momento de entrar en vigencia el instrumento legal, los propietarios tendrán que adecuar la situación de los inquilinos de los inmuebles arrendados o subarrendados, sin menoscabar el tiempo que tienen ocupando la vivienda.

Los arrendadores deberán además registrar ante la Superintendencia Nacional el inmueble a alquilar, ya que corresponde a este organismo ejercer el control en cuanto a las obligaciones de ley. Si el dueño de un inmueble se niega a formalizar un contrato de alquiler, el inquilino tendrá que acudir a la Superintendencia a exponer la situación y se tomen las medidas que correspondan.

Otra de las preocupaciones es que para los efectos del canon del arrendamiento desaparece el valor del terreno donde se encuentre la vivienda. Solo en el caso de venta, se tomará en cuenta si el terreno es municipal o propiedad privada, y será el Ministerio encargado de la regulación de terrenos urbanos el que establezca el valor.

Fijación de la compra

Al igual que la normativa vigente que ampara el mercado de alquileres, el proyecto de Ley de Arrendamientos establece que el inquilino goza de la primera opción de compra del inmueble. Para ello, no se podrá exigir el pago de contado ni se podrá establecer un lapso menor de un año a los efectos de la obtención del crédito hipotecario. El arrendatario tendrá tres meses para manifestar si acepta o rechaza la oferta.

El proyecto establece que los propietarios de inmuebles alquilados deberán hacer un descuento entre 10% y 25%, dependiendo de los años de habitabilidad que tenga la vivienda.

Si en doce meses, el arrendatario no obtuvo el crédito hipotecario, es cuando el propietario podrá ofrecer a un tercero la opción de compra al mismo valor que hace un año se le ofreció al inquilino, es decir, sin hacer ajustes por inflación.

Ahora bien, si el inquilino realiza la compra, para aprovechar el precio preferencial, y luego decide vender a mayor precio no recibirá ninguna sanción, porque dentro de la ley no está contemplada ninguna regulación en este sentido. Sólo en las viviendas adjudicadas por el Estado es que estará prohibido el arrendamiento o reventa del inmueble.