Reforma de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios

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Sábado, 19 de Julio de 2008 06:49

Diario 2001. 19-07-08. Por María Eugenia Brandy

Según Roberto Orta Martínez, directivo de la Asociación de Propietarios de Inmuebles Urbanos (Apiur), la discusión de la reforma de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios por parte de la Comisión de Administración y Servicios de la Asamblea Nacional (AN) y de otros entes privados, ha tenido grandes avances, manteniendo en equilibrio los intereses de ambas partes: inquilinos y propietarios...

"Ha habido grandes avances en este año y tres meses que llevamos de discusión en la Asamblea Nacional, y consideramos necesario que el público vaya teniendo conocimiento de cuáles son los cambios propuestos en dichas discusiones para esta Ley. Hasta lo que se está manejando ahora, la Ley mantiene el equilibrio entre las partes: a los propietarios se les respeta y sigue protegido el derecho a la propiedad y a los inquilinos también se les respeta el derecho a la vivienda como un factor de interés social, y en ese aspecto se puede decir que si esta Ley sale en los términos avanzados, va a fomentar de nuevo el alquiler de vivienda que actualmente ha disminuido en un 90% con respecto a lo que era en el año 2003", dijo en un foro denominado "Presente y Futuro del Derecho Inquilinario", llevado a cabo este viernes.

Para esto, agregó el especialista en el tema que es necesario -además de la aprobación de dicha medida- la descongelación gradual de los alquileres de vivienda, "debido a que es uno de los factores que ha dado problemas en cuanto a los propietarios, ya que hay un 92% de inflación acumulada en estos últimos 5 años, y vemos que ese factor inflacionario mientras suba los gastos de condominio, las reparaciones y el derecho de frente, los alquileres seguirán congelados, y esto han sido uno de los factores que motivan que los propietarios pongan en venta y no en alquiler su propiedad".

Otro factor que incide en la problemática planteada, son las expropiaciones que llevó a cabo la Alcaldía Mayor, las cuales -a juicio de Orta- hay que someterlas y buscarles salida. Resaltó son 188 edificios en arrendamiento que fueron expropiados y ninguno hasta la fecha ha sido indemnizado. "ninguno de los inquilinos que ocupan estos edificios pasaron a ser propietarios a través de estos procedimientos".

Al respecto, indicó que "actualmente estamos en conversación con la Procuraduría Metropolitana y con las asociaciones de inquilinos para buscar una salida negociada que permita una desafectación condicional de los edificios, es decir, una desafectación parcial, que permita a los inquilinos adquirir los inmuebles, que permita a los propietarios llevar a los inmuebles a propiedad horizontal".

Finalmente, el abogado detalló que otro elemento que debe ser modificado, es la flexibilización de los permisos para obtener la propiedad horizontal de estos edificios, "que una vez que esté obtenido el documento de condominio, permite que los inquilinos puedan acceder y comprar a través de los créditos de Política Habitacional o a través de los créditos de la banca pública o privada".

Es importante destacar, que los entes que han formado parte de la discusión de este proyecto de reforma de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, son la Vicepresidencia de la República, Procuraduría General de la República, Asociación de Propietarios de Inmuebles Urbanos, juez de Consignaciones, jueces de municipio, diputados de la Asamblea Nacional, Cámara Inmobiliaria de Venezuela, Red Metropolitana de Inquilinos y abogados especialistas, Edgar Núñez Alcántara, Juan Vicente Vadell y Oswaldo Ablan Candia.

A continuación se señalan algunos de los beneficios que trae tanto para el inquilino como para el propietario, producto de los cambios propuestos -por parte de los diferentes participantes- en la Comisión de Administración y Servicios para la reforma de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, los cuales serán sometidos a aprobación y estudio de dicha comisión para su pase a la segunda discusión en la plenaria de la Asamblea Nacional.

BENEFICIOS
PARA EL INQUILINO
* Se amplía de 2 a 3 meses, el plazo para que pueda demandarse la insolvencia en los contratos a tiempo indeterminados o verbales.
* No se podrá realizar ningún desalojo preventivo, si no ha culminado la audiencia conciliatoria y el inquilino haya contestado la demanda.
* Se amplía de 15 a 30 días continuos, el plazo para aceptar o rechazar la oferta de venta que le ha hecho el propietario.
* La no renovación de contrato, en los contratos con prórrogas sucesivas, debe ser notificada de forma auténtica (tribunal o notaría).
* Se le otorga el derecho de preferencia a los inquilinos, en la compra de edificios que contengan viviendas en bloque, cuando se reúnan en un 60%.
* Se le otorga cualquier prioridad a cualquier inquilino para que se le ofrezca el inmueble antes que a cualquier tercero, siempre que esté solvente en los cánones de arrendamiento (antes tenía que tener 2 años en el inmueble).
* Se invierten los márgenes de rentabilidad de los inmuebles sometidos a regulación de alquileres, estableciendo que mientras mayor es el valor de los mismos, menor es el porcentaje de rentabilidad.
* Se aumenta el plazo para ejercer el retracto legal (cuando no se le ofrece en venta el inmueble y se le vende a un tercero). Para que demande de 40 a 90 días.
* Se prohíbe el cobro de primas por mostrar inmuebles en oferta de alquiler.

BENEFICIOS
PARA EL PROPIETARIO
* Se mantiene la figura de la Prórroga Legal de 6 meses a 3 años, como forma de dar terminación al contrato.
* Se crea un breve juicio oral, en caso de incumplimiento o vencimiento del contrato.
* Obligatoriedad del juez de decretar desalojo preventivo (secuestro) para inmuebles no residenciales.
* Se crea un acto conciliatorio, que resolverá conflictos en muchos casos.
* Se mantiene la posibilidad de que el juez decrete la medida preventiva de desalojos en casos de vivienda, después de la contestación de la demanda, si existe presunción grave del derecho que se reclama.
* Se incluye como causal de desalojo, la violación de las ordenanzas de convivencia ciudadana.

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155 edificios permanecen invadidos en Caracas desde 2003 a la fecha

800 casas, terrenos y galpones permanecen invadidos en Caracas

22.000 inmuebles han sido invadidos a nivel nacional desde 1999 a 2011

188 edificios alquilados fueron afectados en Caracas en 2.006 para Expropiación, por el Ex Alcalde Mayor Juan Barreto, y ninguno fue indemnizado a su propietario, ni adjudicado a sus inquilinos

53 edificios vacios fueron ocupados y afectados en Caracas en 2.006 para Expropiación, por el Ex Alcalde Mayor Juan Barreto, y solo 12 fueron indemnizados y ninguno ha sido restituido a su propietario

El 2008 fue expropiado el Centro Comercial Sambil La Candelaria por orden del Presidente de la República, sin indemnización para 250 comerciantes propietarios, desapareciendo 4.000 nuevos empleos. Actualmente está destinado a refugio de damnificados.

En 2010 fue expropiado el Edificio La Francia por orden del Presidente de la República, y desalojados arbitrariamente 600 trabajadores y 91 inquilinos comerciantes, por la Alcladía de Libertador, sin indeminización por sus fondos de comercios y daños y perjuicios. Aún permanece sin el destino ofrecido.

En 2010 fueron expropiados por la Presidencia de la República y desalojados arbitrariamente por las Milicias Bolivarianas, 19 estacionamientos en el centro de Caracas, sin pago a sus propietarios. Aún no han sido construídos las viviendas prometidas en los terrenos.

En 2011 decenas de pensiones turisticas en Caracas han sido tomadas por grupos anarquicos con apoyo político, fomentando el no pago en sus huespedes; con maltrato y desocupación arbitraria de sus administradores y propietarios