Prodavinci 25-01-12. Por Victorino Márquez

En Noviembre del 2011, un viejo amigo de Valencia se mudó a Caracas y me pidió ayuda en la búsqueda de un apartamento para alquilar. Llamé a las corredoras que me consiguieron mi apartamento hace algunos años y la respuesta fue unánime: no hay apartamentos para alquilar. Una de las corredoras es la representante de un abogado experto en sacar inquilinos quien, hasta hace poco tiempo, tenía un portafolio de 8 apartamentos alquilados. Pregunté por él: “Negativo. Pablo, el abogado, ya no está alquilando. Decidió vender todos sus inmuebles”.

Luego recordé que el 12 de noviembre de 2011 la Asamblea Nacional aprobó una nueva ley de arrendamientos dirigida “a enfrentar la crisis de vivienda que ha afectado a nuestro pueblo como consecuencia del modelo capitalista explotador y excluyente” (Artículo 1). Me pregunté entonces si las dificultades de mi amigo para ser incluido en el mercado de arendamientos podría tener alguna relación con esta novedosa ley.

Para Junio de 2011 (5 meses antes de la entrada en vigor de la nueva ley) existían 25 inmuebles ofrecidos en alquiler en al Area Metropolitana de Caracas en los anuncios clasificados de El Universal. Ya esta cifra reflejaba una caída en la oferta con respecto al 2010, en buena medida atribuible al Decreto-Ley contra Desalojos Arbitrarios del 6-05-2011 que hizo virtualmente imposible sacar a un inquilino que no paga (ver artículo). Esta cifra se mantuvo constante hasta octubre de 2011, un mes antes de la aprobación de la nueva Ley de Arrendamientos. Al aprobarse la ley, en diciembre de 2011, la oferta de inmuebles para alquiler en los anuncios clasificados desciende a 4 (una caída del 84%). Luego de un ligero repunte la primera semana de enero de 2012, la cifra regresa a 5 inmuebles ofrecidos la tercera semana de enero de este año. Aunque esta investigación tiene un alcance limitado desde el punto de vista estadístico, los números y las anécdotas, indican que la nueva ley de arrendamientos desincentiva, en lugar de promover, la oferta de inmuebles para alquiler.

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La Ley sujeta la fijación del canon de arrendamiento a la decisión, en gran medida discrecional, de una autoridad gubernamental. En efecto, el monto del canon depende del cálculo del “justo valor” del inmueble efectuado por la Superintendencia. Ese valor nada tiene que ver con el precio al que se negocian inmuebles similares (precio de mercado) sino con el valor de la construcción que fija la Superintendencia en una tabla de valores. Dispone la ley, además, que el canon oscilará entre el 3 y el 5% del “justo valor” fijado por la Superintendencia. Así, tomando como base una rentabilidad promedio del 4%, por un apartamento cuyo valor haya sido fijado en Bs. 1.500.000, el arrendador podrá cobrar Bs. 5.000 mensuales (Bs. 1.500.000 X 4% /12). ¿Es esto buen negocio para el arrendador-propietario? La respuesta depende, como siempre, de las alternativas de inversión disponibles. Veamos:

Si ese mismo arrendador decide vender, en lugar de alquilar, y colocar el precio de venta en un certificado de depósito bancario al 12% anual obtendrá Bs. 15.000 mensuales: un 200% más que si lo alquila. Más aún, si decide convertir el precio de la venta en dólares a través del SITME o de una emisión de bonos obtendría US$ 272.727 (asumiendo una tasa de Bs. 5.5 por dólar), los cuales colocados en un bono de PDVSA al 2022 le darían un rendimiento corriente de US$ 3.181 mensuales. Como puede verse, hay alternativas mucho más jugosas que alquilar al precio regulado.

El Decreto Ley contra Desaolojos Arbitrarios y la nueva Ley de Arrendamientos de vivienda tienen efectos contrarios a los deseados. Las regulaciones restringen la oferta de nuevos inmuebles para alquiler, aumenta la escasez y estimula la aparición de un mercado negro de arrendamientos donde los precios se rigen por la oferta y la demanda más una prima por el riesgo que representa para el arrendador alquilar un inmueble en un entorno legal que no lo protege del incumplimiento del arrendatario. Pero los efectos de estas regulaciones también se sentirán en el mercado de compraventa de inmuebles: ante la imposibilidad de alquilar los propietarios de más de una vivienda saldrán a vender los apartamentos que antes rentaban y esto tendrá un efecto, al menos en el corto plazo, sobre los precios de las viviendas. No olvidemos tampoco el efecto de estas regulaciones en la decisión de los inversionistas en la construcción de viviendas.

Por cierto, mi amigo valenciano ya consiguió apartamento, eso si, a un precio no regulado.