Reporte  04-02-10 

La Ley de Preventa de Viviendas en Construcción y aún no Construidas frenará cobros ilegales y variaciones de precios injustificadas por parte de las empresas privadas.

Dicha ley, aprobada por la Asamblea Nacional (AN) en primera discusión, establece -en su artículo 5- que entre los requisitos que deben abarcar los contratos están: el precio de la venta al público y el mes y el año de culminación de la obra, así como también que en ningún caso la ejecución de la obra podrá excederse de los 24 meses cumplidos contados a partir de la firma del contrato. De esta manera, todos los venezolanos podrán acceder a las políticas sociales para la adquisición de viviendas, a partir de un tratamiento con criterio de justicia social, tal y como lo establece la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. ¿Cuáles viviendas? Además de que no hay cabilla, cemento y tampoco nadie está construyendo viviendas. El presidente de la Cámara Inmobiliaria, Francisco Neri comentó que los nuevos estatutos establecidos en la reforma de la Ley de la Preventa Inmobiliaria resultan de difícil acceso para el sector dado que la obtención de permisos para la construcción y registro se tarda un tiempo considerable. De acuerdo a sus palabras, la ley establece que en 24 meses de debería culminar la obra y que sólo podrá iniciarse el servicio de preventa una vez se tenga el permiso de construcción, proceso que puede tardarse "hasta tres años, mientras que en países como Argentina y Chile se tarda 90 días." Neri agregó que aparte del tiempo que toma obtener el permiso de construcción hay que considerar que el permiso de habitabilidad, "se tarda alrededor de seis meses" y una vez obtenido éste, el banco se toma para conceder el crédito a las compradores "entre seis y ocho meses." Concluyó, asegurando que también se han visto afectados por el proceso de registro "que permite presentar cuatro inmuebles diarios" y por la baja en la producción de Sidor que en la actualidad suministra "sólo 17% de la producción de cabillas." Pérdidas del 40% en el 2009 El presidente de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela (CIV), informó que el sector de la construcción cerró el 2009 con un 40% en pérdidas, a pesar del impulso inicial que tuvo a principios de año. "A partir de junio de este año el sector tuvo un frenazo muy fuerte, ese frenazo aunque seguíamos promoviendo viviendas la caída del sector construcción fue de un 40%, nos da un gran dolor tener que hablar de esta cifra", dijo. Señaló que a pesar que se estaba construyendo una gran cantidad de viviendas a principio de año y se preveía entregar entre 85 y 90 mil viviendas a finales, esta cifra se vino abajo en un 40%. Manifestó la necesidad de un diálogo con el sector privado, para solventar parte del problema. "Estoy seguro que esto se puede resolver bien sencillo, unas reglas de juego bien claras y con respeto a la sociedad. Nos piden que no apliquemos la inflación, pero no somos magos y es imposible no aplicar la inflación". Neri indicó respecto a las casas iraníes, que existe un proyecto en Acarigua, estado Portuguesa, que no ha sido culminado, "y me comentaron que esos edificios estaban al lado o cercanos de un botadero de basura". Explicó que si en Venezuela el gobierno hubiese invertido el 10% de los ingresos petroleros que recibió, equivalentes de 750 a 790 mil millones de dólares, "tuviéramos ahorita por lo menos 1 millón 920 mil viviendas nuevas". No se pueden hacer Para Neri, aunque "ahorita deciden hacer 200 mil viviendas la industria no está en capacidad de producirla, tiene que ser gradualmente, hoy en día la industria tiene entre 3 y 4 mil vivienda por cada millón de habitantes, y para producir 200 mil se requieren 7.500 viviendas por cada millón de habitantes, o sea que si el Estado decide invertir 10% de su ingreso, el sector privado va a invertir dos veces esa cantidad". Además de la incertidumbre del sector privado, la baja de los ingresos nacionales por la caída de los precios del petróleo en medio de la crisis financiera global también está impactando el ya alicaído ritmo de la construcción. Comprar, alquilar... o invadir La falta de viviendas, la inflación y la sensación de inseguridad jurídica que tienen muchos propietarios ha disparado los precios inmobiliarios, haciendo inaccesible la vivienda para muchos venezolanos. Por ejemplo, un apartamento de dos habitaciones en una zona de clase media baja cuesta en torno a 200.000 dólares, al cambio de 4,30 frente a un ingreso familiar medio de 223 dólares mensuales. De cada 100 viviendas en el mercado, sólo ocho son ofrecidas para la renta y las mensualidades superan los 700 dólares por apenas 50 metros cuadrados en una peligrosa barriada de la capital venezolana y no menos de 1.500 dólares en las zonas de clase media. La Ley del Régimen de Vivienda Es el marco que fija las líneas de la política habitacional y abarca desde la elaboración de los planes de construcción de soluciones hasta el proceso de financiamiento para la compra de las viviendas. Desde enero de 2009 las familias con ingresos hasta 2.800 bolívares fuertes comprometerán 20% de sus ingresos en las cuotas, aquellos que ganen 2.800 y 5.474 bolívares fuertes destinarán 25% de los ingresos, y quienes perciban entre 5.474 hasta 7.000 bolívares fuertes desembolsarán 30% de los ingresos mensuales. Los precios de las viviendas se han disparado, y resulta difícil conseguir unidades menores a 150.000 bolívares fuertes, a ello se añaden los ingresos. Si una familia por ejemplo quiere comprar una vivienda por el orden de los 150.000 bolívares fuertes y quiere un crédito de 100% del valor del inmueble, requerirá ingresos de al menos 3.000 bolívares fuertes. Las instituciones financieras establecen los requisitos que se tienen que cumplir para tramitar los créditos. Los documentos que se suelen solicitar son: cédula de identidad de los compradores, constancias de ingresos, RIF, declaración de impuesto sobre la renta, estados de cuenta, referencias bancarias y avalúo del inmueble. Si es una vivienda del mercado secundario se tienen que añadir: copia del documento del condominio, solvencia municipal, ficha catastral y recibos de la luz y el agua. Si la vivienda es del mercado primario se tiene que anexar el permiso de habitabilidad. En caso de que el préstamo se tramite por la Ley de Vivienda hay que consignar la solvencia del Fondo de Ahorro Obligatorio. Ese mecanismo está previsto en el marco legal y recibe las contribuciones que realizan trabajadores y patronos. La masa de recursos que se aporta se destina a los financiamientos y cada banco recibe una cuota del Fondo de Ahorro. La cartera dirigida hipotecaria Las instituciones financieras deberán destinar 10% de su cartera bruta al 31 de diciembre a los préstamos hipotecarios. De esa cantidad 4% será para financiar la construcción de viviendas y 6% será para créditos destinados a la adquisición de soluciones habitacionales. De la cantidad prevista para la compra de casas 63% se destinará a créditos que soliciten aquellas familias que tengan ingresos por encima de 7.000 bolívares fuertes. Un 37% será para los grupos que ganen menos de 7.000 bolívares fuertes. De acuerdo a lo previsto en la distribución de la gaveta hipotecaria, las familias que efectivamente ganen hasta 7.000 bolívares tendrán más opciones de financiarse a través de los recursos previstos en el Fondo de Ahorro Obligatorio de Vivienda (FAOV). Al 31 de diciembre del 2009, la cartera bruta de los bancos que están activos a la fecha, se situó en 141.605 millones 375 mil bolívares. Lo que implica una gaveta hipotecaria para el 2010 de 14.162,35 millones de bolívares. Sin embargo, al 31 de diciembre de 2009 dicha cartera se ubicaba en Bs. 17.814,92 millones, lo que significa un excedente del 20,50% por Bs. 3.652,57 millones. Financiamiento por bancas De los 27 bancos privados que se encuentran activos, a 12 bancos les quedan cupos por apenas 723 millones 330 mil bolívares, lo que alcanzaría a financiar unas 1.450 viviendas a un promedio de 500.000 bolívares fuertes, significando un déficit del 43% de su obligación. Los 15 bancos restantes tienen un excedente de 4.087 millones sobre lo requerido, que representa un 39% de demasía sobre lo requerido por la Ley. En los tres bancos del Estado vigentes, tan solo al Banco Agrícola, le queda un cupo de 307 millones, que serían 614 viviendas de 500 mil bolívares. El Banco del Tesoro tiene un excedente de 361 millones y el Venezuela de 235 millones sobre lo que deben colocar en el 2010. Ayer estaban aún negociando los banqueros con los asambleísta sobre cuánto iba a ser la gaveta agrícola, que es la necesaria para financiar a los productores nacionales para el abastecimiento de los alimentos, y como que están pensando más bien en las importaciones, ya que vamos a entrar en marzo y se sigue perdiendo el tiempo.La gaveta hipotecaria es algo parecida a la agrícola, que también depende del tiempo, ya que a la entrada de las lluvias no se puede construir correctamente. Es decir que tan solo quedarían tres meses y medio para construir las viviendas del 2010 y ni siquiera ha salido el Decreto sobre la cartera hipotecaria dirigida, cuyo cupo murió antes de nacer. ✍ R.D. lasuperintendenciadelpueblo@hotmail.