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Revista Dinero No. 246
La aplicación del decreto-ley del Régimen Prestacional de Vivienda, unido a otras medidas tomadas recientemente, como la eliminación del cobro del Índice de ón de normas como la Ley de Propiedad Social, hace que muchos empresarios expresen su preocupación por el futuro de la propiedad privada en Venezuela
Desde el año 2008 voceros calificados del sector inmobiliario venezolano venían advirtiendo que, con la aplicación del decreto-ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat, aprobado por el presidente Hugo Chávez, se podría poner en peligro la propiedad privada, lo que a su vez traía el temor que el sector pudiera ver inhibida la producción de las soluciones habitacionales que requiere Venezuela, cuyo déficit alcanza a casi 2 millones de casas.
Hoy, la entrada en vigencia de una resolución aprobada por el Ministerio de Obras Públicas, que eliminó el cobro del Índice de Precios al Consumidor (IPC) en los inmuebles; y el anteproyecto de Ley de Propiedad Social, que es discutido en la Asamblea Nacional, pone de nuevo a tambalear las estimaciones de la industria inmobiliaria que preveía que, pese a la normativa actual, al final de año se podría alcanzar la construcción de 130 mil viviendas, de las cuales el sector privado proyectaba edificar unas 85 mil unidades.
Pero ¿quiénes son los verdaderos beneficiaros de las normativas que en materia inmobiliaria están saliendo desde el seno del Parlamento? Ésta es una interrogante que sólo lo podrá conocer el que a fin de cuentas será el más afectado: el venezolano común que necesita un lugar donde vivir.
“El gobierno, con la medida que se tomó de eliminar el IPC, prácticamente está negándole a la mayoría de los venezolanos la oportunidad de poder tener una vivienda”, asevera el presidente de la Cámara inmobiliaria de Venezuela, Francisco Neri.
Asegura que sólo 24 por ciento de la población, que gana sobre 4 mil bolívares fuertes mensuales, es la que se va a beneficiar de esta medida, porque 76 por ciento restante, que percibe 2.800 bolívares fuertes al mes, no cuenta con la capacidad de ahorro suficiente para adquirir viviendas, si se toma en cuenta además que la canasta básica le cuesta 3. 300 bolívares fuertes.
Critica que con la resolución gubernamental “hay que ser adivinador o mago para calcular la inflación de los próximos años”. Sentencia que “esa inflación que uno puede subestimar en dos años es lo que uno tendría que cargar al precio de hoy. No es como dicen algunos diputados o gente del gobierno que nosotros le cargamos la inflación de los próximos dos años al precio actual de la vivienda. Eso no es así, eso sería una estafa, y estamos en contra de quien haga esto”.
El presidente de la CIV apunta que sólo conoce de 700 denuncias que se han hecho respecto al tema del IPC ante el Tribunal Supremo de Justicia. Sobre el tema de la Ley de Propiedad Social, actualmente en discusión en la AN, recalca que “el concepto de la propiedad es el de la propiedad privada que está establecido en el artículo 115 de la Constitución. Otra cosa es que llamen propiedad a la que no se pueda disponer, disfrutar, ni venderla cuando uno quiera”.
Por otra parte, Neri proyecta que, con la Ley de Arrendamiento, el mercado de alquileres se reducirá “enormemente”, pues regular los precios es prohibir los ajustes. Apunta al respecto que hace 6 años se alquilaba alrededor de 40 mil inmuebles, hoy en día se alquilan 6 mil, “y por el camino que vamos serán menos”.
En cuanto a la Ley de Preventa, destaca que “lo lógico hubiese sido que esa ley, que veníamos trabajando consumidores, productores de viviendas y los diputados, hubiese sido discutida para llegar a un instrumento de reglas de juego claras, para así satisfacer a 2 millones de familias que quieren ser propietarios de viviendas”.
Añade que no sólo son las normativas las que están afectando al sector. Afirma que aún se mantiene la escasez de materiales de construcción como piedra, cemento, cabillas y arena, a lo cual agrega que “hay ciertos productos que no se podrán importar a dólar preferencial, como los ascensores, los transformadores eléctricos, que ahora deberán ser adquiridos 3 veces más de su valor, y esto encarece el costo de las viviendas”.
Indica que a pesar de que hay un total de 145 mil viviendas aprobadas por los organismos del Estado para ser desarrolladas, no van a poder ser construidas este año. “La industria no tiene la capacidad, no hay la inversión necesaria, para construir 200 mil viviendas anuales, y por lo visto no hay el ánimo del gobierno en querer hacerlo”.
Creía que este año se podían construir 85 mil casas, pero si se llega a 40 mil al final del año se verán” muy bien servidos”. Anota que la industria inmobiliaria genera más 400 mil empleos directos, y si este año sólo se llegan a edificar 40 mil unidades, “habrá una reducción importante de empleos”.
Sin garantías “Cualquier bien en Venezuela puede ser expropiado. No hay una garantía aquí contra la expropiación”, comenta Eugenio Hernández Bretón, abogado asesor jurídico de Baker&McKenzie.
El especialista reconoció que en el país hay muchos ejemplos de propiedad social, como las carreteras, las autopistas, las calles, las avenidas y los parques, pero advirtió que con la normativa que se está debatiendo la AN se pretende afectar los medios de producción.
“Los bienes en Venezuela pueden ser expropiados tanto los muebles como los inmuebles. Ahora, la expropiación supone también que haya una serie de garantías a favor del propietario. Por ejemplo, una muy importante es que haya una declaratoria de utilidad pública o interés social, cosa que esta ley está dictando de manera muy general para una cantidad de bienes, y después que el propietario reciba una compensación justa, pronta y adecuada”, acota.
También refiere que la Ley de Preventa Inmobiliaria de Vivienda pretende fijar un compromiso claro de parte del promotor inmobiliario en cuanto a la fecha de entrega. “Lo que se quiere es que el potencial adquirente tenga también alguna seguridad de la fecha en la que va a recibir ese inmueble, pero en Venezuela se maneja un mercado que es bastante difícil de predecir o de anticipar”, apunta.
El abogado afirma que no hay reglas específicas, sino normas generales, en el cumplimiento de los contratos. Cuestiona que muchos de los proyectos estudiados por la AN no hayan sido sometidos a la consideración pública, y que la mayoría de las veces los debates se plantean intempestivamente.
Claridad necesaria.El vicepresidente de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela (CIV), Aquiles Martínez Pietri, recuerda que desde 2005 el mercado registró un franco crecimiento, en parte gracias a la aprobación de la Ley de Política de Vivienda y otras normativas concernientes al ahorro habitacional. Destaca que en ese momento se hizo una proyección teórica de 120 mil unidades para 2009. Sin embargo, advierte que ahora “las reglas no están claras”.
“Con la ley que va a regular la preventa nos parece que no estaría bien que tratáramos de regular el precio. ¿Bajo qué criterios vamos a regular el precio? ¿Bajo el criterio de la ubicación geográfica? Si me dicen que van a regular un edificio y el mío es viejo y el tuyo nuevo; si el mío tiene acabados de lujo y el tuyo no; si se va a regular el precio de edificios hechos o no. Un apartamento de hace 32 años no puede valer lo mismo que uno nuevo. No está claro”, apunta.
“Estamos de acuerdo con que regularan sobre una fecha de terminación de la obra definitivamente, pero si la vas a colocar debes hacer lo posible para que yo termine, y para hacer eso tienes que darme la permisería necesaria”, agrega.
Lamenta que desde el Gobierno se pretenda impulsar una nueva modalidad de propiedad: la propiedad social. “Al final del camino las propiedades en común no funcionan porque no hay dolientes. Y cuando no hay dolientes las cosas se tienden a dejar. Eso es justamente la base de la propiedad privada: que yo me sienta dueño, porque sólo así yo protejo, cuido, trato de sacar el mayor provecho posible”, anota.
Inflación de costos.El presidente de la junta directiva de Cowdell Banker, David Bassam, afirma que hasta en los últimos 6 meses se ha percibido un crecimiento importante del mercado secundario (viviendas usadas) porque “hay una inflación de costos importante a nivel de la construcción, y el mercado de viviendas nuevas adquiere precios mucho más elevados que el mercado secundario”.
A su juicio, el mercado de viviendas secundarias ha tenido un incremento de 70 por ciento en las transacciones respecto al año pasado. “El precio de las viviendas se ha venido ajustando en relación con la inflación entre 30 y 35 por ciento. Pero hay momentos en que el mercado primario, debido a los costos, ha aumentado de manera más impulsiva, y ese ajuste de precios en el mercado secundario toma su tiempo”, agrega.
Afirma que no sólo el proyecto de Ley de Propiedad Social incidirá y causará incertidumbre en la compra de bienes inmuebles, sino también otros factores como la eliminación del cobro del IPC, la Ley de Preventa y la nueva Ley Inmobiliaria.
“Es muy importante que se aclare el panorama y que las regulaciones o los mecanismos oficiales que se tengan que poner en práctica sean conocidos en el tiempo mínimo posible”, acota.
Oficinas estables “El mercado de oficinas de Caracas se enmarca en la certidumbre de la escasez de espacios y la incertidumbre de un marco institucional débil y precios petroleros insuficientes para sostener el gasto corriente en forma sostenida”, asevera Irwin Perret-Gentil, ex presidente de la Cámara Venezolana de la Construcción (CVC).
Comenta que hay una “estabilidad” en el mercado de oficinas del país este año respecto al año precedente. Al respecto, dice que actualmente hay muy pocas ofertas en el mercado de oficinas premium (las que llaman tipo A).
Anota que los precios de esas inmuebles están alrededor de 24 mil bolívares fuertes el metro cuadrado. “Esos precios son más o menos parecidos, en términos reales a los del año pasado, pero siguen siendo un máximo histórico”, indica.
Señala que el mercado de Caracas es el más competido a nivel nacional, porque es donde hay más empresas. Asevera que existen oportunidades para el mercado de oficinas “porque hay algunas empresas que siguen viniendo a Venezuela, que son multinacionales no tradicionales. Hay otras empresas que se están yendo y esto brinda un equilibrio”, acota.
Subraya que hay muy poca oferta de nuevas de oficinas, por lo que “casi toda la oferta nueva que hay está tomada”. Señala que El Rosal, Altamira, La Castellana, y el eje de la avenida Francisco de Miranda son las zonas de Caracas más buscadas para instalar oficinas.
Subraya que los precios de venta y cánones de arrendamiento se estabilizan, dada la escasez de oferta versus la incertidumbre que existe en el sector. Asimismo anota que hay posibilidades de aumento en la oferta en zonas alternativas, construcción de nuevas edificaciones y remodelación de edificios existentes. Resalta además que habrá un aumento o disminución de la demanda en función del precio del petróleo. n
Vivienda y terrorismo judicial de Estado
En un nuevo intento por eludir su responsabilidad en materia habitacional, el Gobierno arremete inclemente, inconsulta y unilateralmente en contra de la industria constructora de viviendas, sin medir el impacto que la medida traerá entre las familias que aspiran adquirir un techo propio. La eliminación del IPC en la preventa inmobiliaria no es más que la estocada final para someter e intervenir esta actividad económica de la mano del terrorismo judicial de Estado utilizado también para controlar a otros sectores privados.
La verdad es que el terrorismo judicial aplicado por el Estado ha pasado a formar parte de nuestra cotidianidad bajo un régimen que no tiene límites a la hora de apoderarse del patrimonio particular, de castigar a la disidencia, y de centralizar el Estado. El premeditado ataque en contra del aparato productivo inmobiliario demuestra una vez más el desinterés del gobierno en resolver la problemática habitacional. Desde hace tiempo apunta hacia su destrucción con amenazas certeras, la aplicación de leyes inconstitucionales, controles, expropiaciones, confiscaciones, e invasiones, éstas últimas prohibidas pero detrás de ellas siempre hay un “dejar hacer” y un amparo oficial.
Aún en este escenario perverso, sin garantías jurídicas, sin diálogo, sin coordinación con el Estado, en medio de la sorprendente rotación de ministros y reglas del juego variables, los productores inmobiliarios han contribuido a elevar la construcción de viviendas, y facilitar el acceso a ellas a través de la preventa inmobiliaria, aplicando el IPC de acuerdo a lo establecido en la Resolución 098 del extinto Ministerio de Vivienda y Hábitat, que ratificó este esquema con fecha 10 de noviembre de 2008. Más de 250 mil familias han logrado su techo propio a través de la preventa, con una compra a futuro y pagando la cuota inicial en partes, en un lapso de dos años, que beneficia a los adquirentes sin capacidad de ahorro.
Al ministerio del ramo no le interesó escuchar argumentos sobre la aplicación del IPC, o las complejidades del ciclo inmobiliario, sometido a la carga inflacionaria de la economía, al desabastecimiento de insumos, costos del transporte, contratos colectivos de los trabajadores, o a la trampa de la permisería. Cuando surgen denuncias sobre presuntos cobros al margen del esquema en boga, no se investiga a la persona en particular sino que esa coyuntura se aprovecha como pretexto para demandar a la Cámara Inmobiliaria y a la Cámara de la Construcción, gremios que no han colocado un solo ladrillo, porque no es su función, pero que se ven obligados a distraer ingentes recursos económicos para defenderse, que bien pudieran servir para realizar investigaciones sobre el desempeño del sector.
Esto es terrorismo de Estado y secuestro de los poderes públicos que se vuelve a consumar desdeñando los derechos de miles de familias que necesitan viviendas ya sea en alquiler o en propiedad. Actualmente hay en ejecución 133.859 viviendas, 41.011 por cuenta del sector público 92.848 por el sector privado. ¿Cuántas podrán ser culminadas? ¿Cuántos empleos se perderán frente a este exabrupto que significa dar un frenazo a la producción de viviendas y ahogar las esperanzas de los venezolanos?
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