NOTA DE PRENSA

VIERNES, 14 DE AGOSTO DE 2.009

Descargue la Ley de Tierras Urbanas

oposicion a proyecto de ley de tierras urbanas aprobada en primera discusion por la asamblea nacional y A DECRETO DE ALCALDIA DE LIBERTADOR

oposicion a expropiacion con indemnizacion parcial de edificios alquilados de vieja data

OPOSICIÓN A PROYECTO DE LEY DE TIERRAS URBANAS 

El madrugada del 14 de Agosto, la Asamblea Nacional aprobó la Ley de Tierras Urbanas, normativa que tiene por objeto regular el uso y la tenencia de tierras urbanas aptas para el desarrollo de programas sociales de vivienda y hábitat.

El mencionado proyecto presentado por el Ministerio de Obras Publicas y Vivienda, aprobado por Consejo de Ministros y remitido a la Asamblea Nacional el 04 de Agosto de 2009, presenta graves violaciones al derecho de propiedad:

-       Le otorga derecho de preferencia al estado en la compra de cualquier tierra urbana, susceptible de construcción de viviendas.

-       Se elimina la declaratoria de utilidad pública que por lo general debían decretar los órganos legislativos.

-       Vulnera los principios de justo precio en la expropiación, debido a que uno de los parámetros obligatorios para establecer el precio los establece el mismo ejecutivo nacional.

-       Viola el derecho a la defensa, ya que establece un breve procedimiento administrativo, de una instancia, sin juicio de expropiación.

-       Permite la custodia del inmueble antes del pago de la indemnización, por parte de “comunidades organizadas”, sin haber culminado el procedimiento administrativo, lo cual puede generar invasiones u ocupaciones ilegales.

-       Permite la ocupación del inmueble antes del pago, sin autorización de un juez.

-       Irrespeta el deseo mayoritario de los venezolanos de que sea promovida y respetada la propiedad privada.

-       Colide con la vigente Ley de Expropiación por Causa de Utilidad Pública o Social.

Los artículos que se destacan  por su alcance son los siguientes:

1.- “Artículo 3. Se declara de utilidad pública las tierras urbanas sin uso, de conformidad con lo establecido en la presente  Ley.”

Esta norma suprime y colide con el requisito para la declaratoria de la utilidad pública de una obra, establecida en la Ley de Expropiación por causa de Utilidad Pública o social en su Artículo 13. “La Asamblea Nacional…. declarará que una obra es de utilidad pública, siempre que en todo o en parte haya de ejecutarse con fondos nacionales… De igual modo procederán los Consejos Legislativos de los estados, cuando se trate de obras que respondan a la administración de éstos. En los municipios la declaratoria de utilidad pública o social es siempre atribución del respectivo Concejo Municipal.…”

Con esta norma queda el ejecutivo nacional con facultades de expropiación, sin el control de los órganos legislativos, los cuales regulan la figura de la expropiación a los efectos de evitar abusos por parte de los órganos ejecutivos.

2.- “Artículo 6. A los efectos de esta Ley se entiende por tierras urbanas aptas para el desarrollo de programas sociales de viviendas aquellas sin uso, ubicadas en áreas centrales de las ciudades y en los municipios, equipadas de servicios públicos entre ellas:

1. Tierras urbanas abandonadas por sus propietarios.

2. Tierras Urbanas sin edificar.

3. Cualquier otra que así determine el Ejecutivo Nacional.”

Este artículo da también discrecionalidad total al ejecutivo nacional para expropiar cualquier tierra “que así determine el Ejecutivo Nacional”, sin control de la Asamblea nacional.

3.- “Articulo 16. Las tierras urbanas ocupadas con edificaciones que estén en ruina, con fallas de construcción, deterioradas, que superen sesenta (60) años de haberse construido, o declarados inhabitables, deberán ser enajenadas por sus propietarios, con la finalidad de que las mismas cumplan la función social a la que están destinadas.”

Esta disposición viola el atributo de disposición que establece el Artículo 115 de la Constitución, ya que sin ser expropiada la propiedad, se le obliga al propietario a vender una propiedad al Estado, quien va a tener el derecho de preferencia.

La normativa también afecta cualquier edificación que el estado considere “deteriorada, con fallas o en ruina”, lo cual implica que esta ley no solo perjudica a la propiedad de tierras sino de edificaciones.

4.- “Articulo 17. Se establece un derecho de preferencia a favor de la República para adquirir las tierras urbanas.”

Este artículo establece una preferencia del Estado en la venta de cualquier tierra, lo cual implica que cualquier persona que quiera vender una tierra urbana, deberá ofrecerla al MOPVI, lo cual viola el atributo de disposición que establece el Artículo 115 de la Constitución, ya que sin ser expropiada la propiedad, le impone un gravamen que es la preferencia Estatal, bloqueando cualquier negociación entre particulares.

5.- “Articulo 20. Para la determinación del Precio del inmueble se especificará su clase, calidad, situación, dimensiones aproximadas, su probable producción y todas las otras circunstancias que influyan en las operaciones y cálculos que se haya hecho para fijar su justo valor. En todo caso, el deberá representar el valor neto presente a la fecha de la transferencia. Entre los elementos del avalúo, se tomará  en cuenta obligatoriamente:

1. EI valor fiscal del inmueble declarado o aceptado tácitamente, por el propietario.

2. EI valor establecido en el último acto de transmisión de la propiedad.

3. Las regulaciones dictadas en la materia por el Ejecutivo Nacional.

En ningún caso puede ser tomado en cuenta el mayor valor de los inmuebles, en razón de su proximidad a las obras en proyecto.

En caso de ausencia de cualquiera de estos elementos de obligatoria apreciación los peritos deberán razonarlo expresamente en el informe de avalúo.”

En este artículo se suprimió el elemento No.3 del Artículo 36 de la Ley de Expropiación que son “3. Los precios medios a que se hayan vendido inmuebles similares, en los últimos doce (12) meses contados a partir de la fecha de elaboración del avalúo” y se sustituyó por “3. Las regulaciones dictadas en la materia por el Ejecutivo Nacional.”, por lo que el valor del inmueble va a estar sujeto a las  regulaciones del mismo ente expropiante, lo que puede resultar en un valor vil que nada tenga que ver con los inmuebles similares que se hayan vendido en la zona.

6.- La ley establece un procedimiento administrativo breve para declarar la tierra ociosa, en la cual el propietario debe comparecer en 10 días hábiles luego de la notificación para presentar sus alegatos y pruebas y en 20 días el ente dictará la decisión.

7.-  “Articulo 30. Si el procedimiento concIuye con la Declaratoria de Tierra Urbana Sin Uso, el Ejecutivo Nacional  a través del órgano o ente con competencia técnica nacional para la regulación de la tierra urbana, iniciará de inmediato los trámite de transmisión de la propiedad, pudiendo ocupar previamente las tierras, con la finalidad de efectuar los estudios de suelo o cualquier actividad relacionada con la ejecución de las obras que se hayan proyectado.”

“Articulo 31. Las tierras urbanas objeto de acciones sucesorales, deslinde, interdictos o en las que exista alguna medida judicial, no podrán ser declaradas Sin Uso, hasta que el tribunal competente dicte la decisión correspondiente, pero podrán ser ocupadas temporalmente dada la urgencia del caso.”

“Artículo 34. La decisión dictada en este procedimiento agota la vía administrativa.”

Estos artículo son de graves consecuencias, porque establecen la transferencia de la propiedad, sin juicio, solo con un procedimiento administrativo de una sola instancia, lo cual viola el derecho a la defensa, el derecho de propiedad y suprime el Juicio de Expropiación de la Ley de Expropiación, que garantiza la indemnización y la defensa del propietario ante un ente imparcial que es el Tribunal Civil. 

Estos artículos también violan lo establecido en el Artículo 115 de la Constitución, que establece que solo puede expropiarse a través de una “sentencia firme” de un tribunal y no por vía administrativa: “Sólo por causa de utilidad pública o interés social, mediante sentencia firme y pago oportuno de justa indemnización, podrá ser declarada la expropiación de cualquier clase de bienes.”

Por otra parte permite la ocupación de la tierra, sin límite de tiempo, sin pago previo y sin autorización de un juez a diferencia de lo establecido en los Artículos 52 al 56 de la Ley de Expropiación, por lo que esta ley se podría convertirse en una herramienta para la ocupación anticipada, no indemnizada e indefinida y podría fomentar el abuso de poder sobre la propiedad privada urbana de miles de venezolanos a nivel nacional.

8.- “Articulo 33. La comunidad organizada del lugar donde se encuentre ubicada la tierra urbana cuestionada, actuará como custodio de las tierras en proceso y las que hayan sido declaradas sin uso, a fin de asegurar de asegurar el bien de posibles invasiones.”

Este artículo es uno de los más graves, ya que faculta a cualquier grupo de personas, consejo comunal, asociación de vecinos, comité de tierras, etc.; a ocupar una propiedad privada, solo por el hecho de que se la ha abierto un procedimiento administrativo, sin ni siquiera haya culminado el mismo. Este artículo en vez de prevenir las invasiones, las va a incentivar, ya que cualquier grupo va a tomar la tierra, sin ni siquiera esperarse por la conclusión del acto administrativo, dándole facultades de custodia a grupos no oficiales y sin facultades policiales.

OPOSICIÓN AL DECRETO No.40 DE LA ALCALDÍA DEL MUNICIPIO LIBERTADOR, DE FECHA 04 DE MAYO DE 2.009, DONDE SE PERMITE LA EXPROPIACIÓN DE TIERRAS URBANAS SUBUTILIZADAS O NO UTILIZADAS. 

Son aplicables los mismos criterios sobre la preponderancia de la Ley de Expropiaciones, sobre decretos ministeriales y municipales, ya que en la expropiación de tierras urbanas, el Estado está en la obligación de pagar el justiprecio por los terrenos, por las bienhechurías y por las construcciones que se encuentran sobre ellos, los fondos de comercio activos sobre estos inmueble y los daños y perjuicios  a todos sus ocupantes mercantiles o civiles. 

No compartimos el criterio que se está ejecutando, en el que se le da pequeños plazos para desalojar (48 horas), a comerciantes que tienen años establecidos en un lugar, con permiso tácito o expreso de las autoridades, como fue el caso reciente de los comerciantes ubicados en la Avenida Libertador, a la altura de Quebrada Honda y Maripérez, si el cumplimiento de los procedimientos administrativos y judiciales establecidos en la Ley de Expropiación.

Consideramos inconstitucional declarar a un bien “ocioso o inculto”, por tener una actividad inferior a la ordenanza municipal, que en muchos casos puede cambiar después de construido un inmueble.

Decreto No.40 de la Alcaldía del Municipio Libertador, de fecha 04 de Mayo de 2.009

“ Articulo 2:  A los efectos de este decreto, se considera como tierras urbanas ociosas o incultas las extensiones de terreno parcelas ubicados dentro de las poligonales urbanas del Municipio en los siguientes casos:
1. Cuando se encuentran sin edificar.
2. Cuando se apliquen usos distintos a la ordenanza de zonificación.
3. Cuando estando edificadas no se encuentren en uso.
4. Cuando su aprovechamiento sea menor al 75% del índice de edificabilidad establecido en las variables urbanas.”

En el presente artículo se puede percibir que el decreto no afecta solo a terrenos, sino a todos los inmuebles construidos en menos de 75% de la variable urbana y edificaciones desocupadas.

 Artículo 5.- Se fija como método de cálculo del justiprecio para la adquisición de 'suelo

urbano con fine de interés social por parte del Municipio, lo establecido en la

Resolución Número 107, emanada del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y

el Hábitat de fecha 6 de diciembre del año 2008, publicada en la Gaceta Oficial de la

República Bolivariana de Venezuela N° 39.076, de fecha 9 de-diciembre del 2008.

Artículo 10. Se crea la "Comisión MunicipaI para el Rescate del Suelo Urbano”, como instancia de Coordinación permanente entre los órganos de la Alcaldía competentes en la materia, para asegurar el cumplimiento efectivo del presente Decreto… ”

Artículo 10. Se crea la "Comisión MunicipaI para el Rescate del Suelo Urbano, como instancia de coordinación permanente entre los órganos de la Alcaldía competentes en

a materia:, para 'asegurar el cumplimiento efectivo del presente Decreto.”

OPOSICIÓN A PROBABLES DECRETOS DE EXPROPIACIÓN DE EDIFICIOS DE VIVIENDA EN ARRENDAMIENTO DE MÁS DE 40 AÑOS DE CONSTRUIDOS, PAGANDO SOLO EL TERRENO, SIN PAGO DE LAS EDIFICACIONES, POR PARTE DEL MINISTERIO DE OBRAS PÚBLICAS Y VIVIENDA

Este proyecto que estaría preparando para septiembre el MOPVI, estaría al margen de las disposiciones vigentes en la Ley de Expropiación por causa de Utilidad Pública o Social, pues el gobierno nacional no puede desconocer la existencia de las construcciones existentes sobre terrenos urbanos y prescindir arbitrariamente del pago de ellas, ya que los inmuebles conforman un todo inseparable y estarían llevando a un situación de confiscación parcial de la propiedad.   

Por decreto ministerial no se puede derogar una Ley jerárquicamente superior vigente.

“Ley de Expropiación por casusa de utilidad Pública o Social. Elementos de obligatoria apreciación

Artículo 36. En el justiprecio de todo bien o derecho que se trate de expropiar, total o parcialmente, se especificará su clase, calidad, situación, dimensiones aproximadas, su probable producción y todas las otras circunstancias que influyan en las operaciones y cálculos que se hayan hecho para fijar su justo valor. En todo caso, el justiprecio deberá representar el valor equivalente que corresponda al bien expropiado. Cuando se trate de inmuebles, entre los elementos del avalúo, se tomará en cuenta obligatoriamente:

1. El valor fiscal del inmueble declarado o aceptado tácitamente, por el propietario.

2. El valor establecido en los actos de transmisión, realizados por lo menos seis (6) meses antes del decreto de expropiación.

3. Los precios medios a que se hayan vendido inmuebles similares, en los últimos doce (12) meses contados a partir de la fecha de elaboración del avalúo.

En caso de ausencia de cualquiera de estos elementos de obligatoria apreciación, los peritos deberán razonarlo expresamente en el informe de avalúo. En ningún caso puede ser tomado en cuenta el mayor valor de los inmuebles, en razón de su proximidad a las obras en proyecto.”

Apiur comparte el deseo nacional de que todos los inquilinos de vieja data, pasen a ser propietarios de los inmuebles que ocupan, sin embargo consideramos que para alcanzar ese objetivo, debe respetarse la normativa vigente con una justa indemnización a los legítimos propietarios, ajustada a derecho y con pago oportuno, tal como lo establece el artículo 115 de la Constitución.

 Es importante mencionar que el 95% de los edificios alquilados de vieja data, no tienen propiedad horizontal, lo que no permite la adjudicación de los apartamentos que lo componen a los inquilinos de los mismos.

Los propietarios de edificios en arrendamiento se opondrán y no aceptarán una compra o expropiación que desconozca el valor de la construcción, por ser contrario este criterio y en caso de ser aprobado dicho decreto, será solicitada su nulidad por parte de nuestra asociación.   

El Gobierno no puede continuar con políticas erróneas como las iniciadas por la Alcaldía Mayor, en el periodo del Exalcalde Juan Barreto, pues no dieron resultado alguno en el beneficio, ni de propietarios, ni de los inquilinos, debido a que solo se indemnizó a un 5% aproximado, de los 241 edificios a los cuales se les decreto la expropiación, dejando a las partes en un limbo jurídico y mermando todas la negociaciones que estaban en tramitación.   Solicitamos formalmente al Ministerio de Obras Publicas y vivienda, avocarse a la solución de estas expropiaciones, antes de iniciar un nuevo procedimiento.

Por la Asociación de Propietarios de Inmuebles Urbanos 

Dr. Raimundo Orta Poleo                                                     Abg. Roberto Orta Martínez

Presidente                                                                                      Vicepresidente