Titularización de proyectos inmobiliarios

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Martes, 03 de Noviembre de 2009 09:04

03-11-09 Por Gerardo Hernández Dávila

La ley de preventa de vivienda en proceso de construcción o aún no construidas que la Asamblea Nacional aprobará en breve, coloca a constructores y promotores inmobiliarios en el dilema de seguir produciendo bajo el esquema regulatorio que plantea la ley, o dirigir inversiones hacia otros sectores, porque nadie estará dispuesto a aferrarse a un negocio improductivo. No existen garantías para que los legisladores incorporen al instrumento las propuestas de los gremios, como el ajuste por inflación en el precio de las propiedades, flexibilidad en los lapsos de entrega de las viviendas debido al tortuoso camino que imponen la permisología (antes, durante, y después de terminado el desarrollo), la gestión de créditos hipotecarios (al constructor y al comprador), y el letargo y cambios constantes de reglas de juego que caracterizan a los registros inmobiliarios.

La preventa inmobiliaria se aplica con el triple propósito: primero, para facilitar al comprador el pago en forma fraccionada de la cuota inicial del inmueble; en segundo lugar, adquirir un inmueble cuyo precio final de venta estará significativamente por debajo del valor de mercado al momento de la protocolización y entrega física, y en tercer lugar, para dotar al productor la liquidez que le permita acometer el desarrollo. Se inserta también en la necesidad de obtener financiamiento fresco frente al efectivo escaso, y al insuficiente crédito bancario vía gaveta hipotecaria obligatoria o de otras fuentes financieras.

Más allá de la preventa hay otras figuras de financiamiento alternativo para continuar produciendo viviendas. La titularización de proyectos inmobiliarios a través del establecimiento de fondos que junto a los recursos depositados por los promotores capitalicen aportes de inversionistas, mediante la oferta privada de acciones, constituye un camino menos espinoso que la preventa regulada para impulsar soluciones habitacionales. Una acción por metro cuadrado adquirida al momento de iniciarse la obra se revalorizará en los 2 o 3 años que dura el desarrollo, y una vez culminado, el inversionista puede retirar su aporte y su rentabilidad.

La titularización en proyectos de construcción está extendida en el mundo. Sus inicios datan de la gran depresión de los años 30 en Estados Unidos. Inglaterra, Francia y España también asumieron este sistema en los años 1980. En América Latina, Colombia ha sido el país pionero desde 1992, seguido por México.

La titularización de activos inmobiliarios contribuye a reducir costos en la construcción, facilita la comercialización de proyectos, y brinda a los inversionistas la oportunidad de participar en la valorización de propiedades inmobiliarias.

Culminado el proyecto se procede a la venta del mismo a precios de mercado y se le notifica al inversionista el monto invertido más sus gananciales, teniendo éste las opciones de vender su participación, recomprar otros títulos para nuevos desarrollos, o una combinación de ambas. La titularización puede realizarse mediante oferta privada (entre un grupo de relacionados), o por oferta pública con la comercialización de títulos valores en el mercado de capitales, donde empresas inmobiliarias venezolanas han incursionado con éxito. Sólo tendríamos que esperar que el Estado venezolano asuma con responsabilidad su rol, destinando suficientes fondos y subsidios, eliminando las alcabalas de los permisos, promoviendo y garantizando la participación privada.

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155 edificios permanecen invadidos en Caracas desde 2003 a la fecha

800 casas, terrenos y galpones permanecen invadidos en Caracas

22.000 inmuebles han sido invadidos a nivel nacional desde 1999 a 2011

188 edificios alquilados fueron afectados en Caracas en 2.006 para Expropiación, por el Ex Alcalde Mayor Juan Barreto, y ninguno fue indemnizado a su propietario, ni adjudicado a sus inquilinos

53 edificios vacios fueron ocupados y afectados en Caracas en 2.006 para Expropiación, por el Ex Alcalde Mayor Juan Barreto, y solo 12 fueron indemnizados y ninguno ha sido restituido a su propietario

El 2008 fue expropiado el Centro Comercial Sambil La Candelaria por orden del Presidente de la República, sin indemnización para 250 comerciantes propietarios, desapareciendo 4.000 nuevos empleos. Actualmente está destinado a refugio de damnificados.

En 2010 fue expropiado el Edificio La Francia por orden del Presidente de la República, y desalojados arbitrariamente 600 trabajadores y 91 inquilinos comerciantes, por la Alcladía de Libertador, sin indeminización por sus fondos de comercios y daños y perjuicios. Aún permanece sin el destino ofrecido.

En 2010 fueron expropiados por la Presidencia de la República y desalojados arbitrariamente por las Milicias Bolivarianas, 19 estacionamientos en el centro de Caracas, sin pago a sus propietarios. Aún no han sido construídos las viviendas prometidas en los terrenos.

En 2011 decenas de pensiones turisticas en Caracas han sido tomadas por grupos anarquicos con apoyo político, fomentando el no pago en sus huespedes; con maltrato y desocupación arbitraria de sus administradores y propietarios